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浅议物业小区消防安全形势和解决对策

来源:海南省消防协会 发布日期:2018-01-25 09:51:50 浏览次数: 字体:[大][中][小]关闭本页

浅议物业小区消防安全形势和解决对策

文明金


【摘要】当前,住宅小区火灾多发,严重威胁人民生命财产安全,易导致重大的人员伤亡和经济损失,影响社会和谐稳定。笔者从我县物业小区的火灾形势来分析,存在的火灾隐患较为突出,针对存在的四方面共性问题,从七个方面进行了分析和研究,提出了四项具体的解决对策,为物业小区火灾防控工作提出了自己的浅见。

【关键词】物业小区 共性问题 原因分析 解决对策


当前,住宅火灾多发,严重威胁人民生命财产安全,易导致重大的人员伤亡和经济损失,影响社会和谐稳定。为吸取住宅火灾事故教训,引导、规范和加强住宅物业的消防安全管理,预防和减少住宅火灾事故的危害,保障居民安居乐业,依据《中华人民共和国消防法》、《物业管理条例》和《中华人民共和国公共安全行业标准--住宅物业消防安全管理》等相关法律法规,结合我县开展的物业小区专项检查工作情况来分析,在消防检查的27家物业小区中,合格率仅为3.7%,也就是仅有一家小区的消防安全工作较为扎实,其余的小区不同程度存在消防安全隐患。从检查的统计情况来看,目前我县物业小区的消防安全形势不容乐观,存在的火灾隐患较为突出,集中体现在消防设施损坏严重、物业服务公司未落实消防责任、消防安全重视程度不够,缺乏消防管理水平,消控室值班人员未能持证上岗、未建立消防档案、不能够定期对小区消防设施器材进行维修保养等问题。

究其原因,首先是物业单位对消防安全工作不重视;其次是物业经营亏损,经费无法有效得以保障;再次物业管理企业队伍缺乏专业性强技术性过硬的消防专业人员;最后一方面是消防宣传不到位。诸多因素致使物业消防安全管理体系建设滞后,形成物业管理中消防安全管理板块功能弱化,消防安全体系的不完善致使大部分物业管理企业中消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄、消防安全管理专业队伍缺乏、消防安全管理工作无法与服务区经济发展相配套、消防安全管理无法得以有效落实,从而形成物业管理企业中消防安全管理作用弱化,火灾隐患无法得以有效根治,物业管理区内消防安全压力和消防安全形势不容乐观。下面从我县当前各物业小区存在的火灾隐患来入手:

一、当前小区物业消防安全管理的现状

1.1消防设施损坏严重。

从定安县的小区实际情况来看,我县当前存在的27家,共有22家小区设置自动报警系统,其中15家小区存在自动报警系统损坏;设有气体自动灭火系统的小区共有9家,其中9家小区存在气体自动灭火系统损坏;设有室内消火栓的小区共有22家,其中8家小区存在室内消火栓无法正常使用;设有自动喷水灭火系统的小区共有8家,其中3家小区存在自动喷水灭火系统损坏无法正常使用;26家小区设置了灭火器、应急灯、疏散指示标志和防火门等,但16家小区不同程度存在损坏; 2家高层小区存在电缆井未完全封堵;22家小区设有消控室,但18家消控室值班人员没有取得消防资格证。造成消防设施器材损坏的原因主要有五个方面:是物业公司没有落实好巡查检查和定期维修保养制度;二是物业公司消防管理人员能力有限,不能及时消除解决存在的故障;三是部分物业公司在签订合同时消防设施器材已损坏,签订合同后不愿意进行维修;四是部分业主消防意识不高,损坏消防设施器材;五是历史遗留问题。

1.2物业公司落实消防安全责任不到位。

从检查的25家入驻物业的情况来看,除公园这一家小区入驻物业落实消防安全责任较好以外,其余的物业在落实消防安全责任方面都不尽人意,主要存在以下几方面的问题:一是消防档案、制度未建立。绝大部分的物业都没有结合小区实际情况建立消防档案和消防安全管理制度,个别建立的档案和制度都是不符合要求;二是消防设施器材巡查检查制度落实不到位,从检查情况来看,仅有3家物业能够落实消防设施器材巡查检查制度,但从实际情况来看,日常巡查检查记录流于形式,并没有及时的发现火灾隐患;三是没有定期对消防设施器材进行维修保养,从存在消防设施器材损坏的小区来看,基本上都是存在没有定期对消防设施器材进行维修保养造成的;四是消控室值班人员没有实现持证上岗,24家物业企业仅有4家物业有持证上岗的情况,但持证上岗的人员由于没有较好的管理能力和责任心,并没有发挥出应有的作用。物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多,除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外,其余人员基本上都没有经过专门消防培训,导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识,不能发现火灾危险性,不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法,加之由于物业服务人员工资低、责任心差,消防管理几乎成“空白”;五是物业管理层对消防安全重视程度不高,一些物业服务企业重经营、轻安全,重眼前、轻长远,重修补、轻维护,精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面,忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查,造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰,消防值班、巡查、维护失位、缺位,隐患频现。

1.3 业主消防安全意识淡薄。

虽然在此次消防检查中违规停放电动车和违规充电的行为较少,但还是有较少一部分业主不停物业劝阻,仍执意违规停放电动车和乱拉接线充电;其二是部分业主违规占用消防车道,部分业主出于方便,在日常生活中随意将车辆停放在消防车道上,造成小区消防车道被占用;其三是部分业主在装修期间,随意将装修垃圾堆放在疏散通道和安全出口上,由于部分业主装修期间并未向物业公司报备,造成物业对占用堵塞安全出口和疏散通道的情况并不清楚,不能够及时消除此类隐患;其四是部分业主随意使用、损坏消防设施器材,如摆放在楼层的灭火器经常被业主占为己有,如室内消火栓经常被装修公司使用,还比如随意关闭室内消火栓闸阀之类的问题时有存在。以上所举的问题在部分小区均有存在,这方面的问题主要取决于业主的消防安全意识淡薄,在加上物业单位不能够落实消防设施器材巡查检查制度,导致这类隐患经常性出现。

二、历史遗留问题。

由于在部分建设工程消防验收过程中,验收人员业务能力、细心程度等各方面原因,造成部分项目验收中存在达不到消防规范要求的地方,造成日后的消防监督中难以解决此类问题。比如在消防控制室的设置上,部分消防控制室设置在地下或者设置在偏僻的地方,直接造成在项目投入使用后无法实现有人值班;比如在电井封堵的问题上,由于没有严格要求,造成部分电缆井没有完全封堵,留下了历史隐患;又比如气溶胶灭火系统的验收过程中,仅是对反馈信号进行测试,验收结束后,并没有对消防公司有没有把气溶胶柜接线的问题进行查看,导致部分设备间的气溶胶灭火系统成为摆设。诸如此类的问题,给日常的消防管理工作留下了不少隐患和难题。

三、剖析当前存在火灾隐患的原因

3.1主体意识不强。

有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”,在消防安全问题上不想管、不敢管,对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任,对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大,对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高,造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位,对消防设施故障损坏发现维修不及时,出现问题推、拖,乐见“责任不清”状态,不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。
3.2维护资金缺乏。

按照《物权法》及有关规定,物业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物业服务费,物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,然而实际生活中,物业公司提供的服务不能满足业主要求,服务质量与物业收费不成正比,是物业纠纷的核心所在。作为业主,往往采用拒交物业费作为自身的维权手段,长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力,不得不缩减开支、压缩管理项目,造成服务质量降低,产生恶性循环。另外,商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金,可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,但其使用条件和程序较为复杂,能够成功动用使用的在现实中并不多见,没有资金,物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。同时部分物业由于长期未对消防设施器材进行维护保养,造成大部分消防设施器材基本处于瘫痪状态,一次性维修的费用往往较高,部分物业由于长期处于亏损的状态,不愿意投入较多经费在消防设施器材的维修上,甚至部分物业在面对此类情况时提出“宁愿退出物业合同也不愿意修复消防设施器材”。

3.3 物业管理企业未能有效开展消防安全宣传和加大消防安全管理力度。

部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境,注重自身的小利益,而缺少对建筑、小区整体安全的考虑,装修施工中擅自改变建筑物使用性质,擅自增加夹层,改变建筑结构、楼梯形式,甚至有的业主在装修中封堵排烟口、强占圈围疏散走道等,而物业管理企业为追求经济利益,未能制止,未能发挥物业管理的职责,致使物业管理消防安全管理板块弱化,消防安全管理职责丧失,导致这种危害公共消防安全的行为存在,从而增加了建筑火灾负荷,加大了物业管理区内的火灾风险值,制造了大量的“先天性”火灾隐患;
3.4物业管理企业准入缺乏消防审查程序。

物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求,但没有规定消防专业技术人员的数量。目前很多建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来,虽具有独立的法人资格,但依附受制于房地产开发商,建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展;经济利益的驱动致使消防安全管理功能受制于企业自身利益,致使消防安全管理板块功能弱化致使缺失。
3.5 消防设施维护保养无法保障。

物业管理企业经费的缺位,致使企业正常运作存在众多的困难,物业管理服务功能的缺位,致使物业管理企业自身的收益受到直接的影响,服务的缺失使正常的管理费用收取异常困难,致使物业管理处于被动弱势地位,导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定,要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位,经业主委员会审核,房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位,其操作程序复杂,很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费,从而使本应该按时按期经常性得以保养的公共消防设施无专用经费而无法正常维护保养,致使公共消防设施功能完善性无法有效保障。

3.6  消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴。

在日常的监督执法过程中我们可以遇到,由于物业管理企业与业主信任基础链条的断裂,致使物业管理企业与业主之间存在尖锐的矛盾,有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区,致使小区的日常管理全面瘫痪,而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时,往往注重对物业管理单位的管理与监督,但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会,而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围,则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任,而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织,不具备法律责任承担能力,无法从消防安全的角度出发考虑问题,致使火灾隐患无法排除,加大了居住区内火灾风险的荷载。

3.7 小区日常消防监督成为盲区。

在日常消防监督检查工作中,重心主要集中在重列管单位、人员密集场所、工厂企业和歌舞娱乐场所,对于物业小区尤其是没有物业入驻的小区的监督检查工作成为了消防工作的盲区。由于缺少日常的消防监督检查,没有把压力传递到物业企业这一层面,更加助长物业企业放松了对消防安全工作的重视。诸多因素,最终导致火灾隐患日积夜累,甚至导致大部分消防设施器材沦为摆设,瘫痪损坏。

四、加强物业小区消防管理的几点对策

4.1 加强日常消防监督检查工作。

消防部门要强化对入驻物业的小区的监督检查工作,派出所要针对没有物业入驻的小区强化消防检查工作,要督促物业单位落实消防安全主体责任和公安部颁发的《中华人民共和国公共安全行业标准--住宅物业消防安全管理》,强化物业企业定期对消防设施器材进行维修保养,制定完善的消防安全管理制度和预案,定期组织开展消防培训和演练工作,加强日常防火巡查检查工作,及时发现和消除存在的火灾隐患。对于没有物业的小区,各小区居委会应当组织业主签订防火协议,明确消防安全管理责任。同时,执法部门要严格执法,对于存在火灾隐患的单位要责令整改,对于不落实整改要求的物业,要通过行政处罚、函告住建部门追究责任等形式,确实把压力压到物业企业的身上,确保消防安全。

4.2 强化物业企业主管单位的监管力度。

住建部门作为物业管理活动的主管部门,应当严格履行对物管部门的审批、管理等职责,建立公安、民政、消防、城管等相关部门联动执法和信息通报机制,充分发挥街道办事处、社区居委会、业主委员会的作用,及时发现和协调解决工作难题。要加强行业自律。住建部门应将物业单位履行消防安全责任纳入企业信用档案和资质评定,形成物业服务企业消防安全监管长效机制。其中,凡消防安全“四个能力”建设未达到相应要求、受到消防部门行政处罚或因未依法履行消防安全职责,导致发生重大火灾事故的,住建部门应要在企业信用档案中记为不良记录,并取消该企业和相关责任人的评优评先资格,同时视情节依法取消其资质。同时住建部门在对物业企业的审批或年检等过程中,应按照所承担服务对象的等级,把物管人员的消防素质、消防装备建设、特殊岗位人员的持证情况以及消防信誉等级作为一定的评价审定内容。物业公司在与房产公司签订服务合约时,应及时向房管和消防部门进行备案。房管部门应当通过告知、公示等方式,让业主在购买房产时就了解物业提供应当安全服务的具体内容。

4.3 加大小区消防安全宣传工作。

要充分发挥物业管理工作的优势,利用告示栏、宣传栏、张挂宣传横幅等形式,定期开展消防演习、知识讲座等活动,向广大业主宣传消防法律法规,普及消防安全知识;提高他们的消防安全意识和消防法制观念,自觉做好家庭防火灭火,教育子女爱护公共消防设施。要规劝居民自行清理楼道杂物,坚决杜绝堵塞消防通道、安全出口现象,从而在社区中掀起人人学消防、人人懂消防、人人讲消防的热潮,筑牢社区家庭心灵上的“防火墙”。要充分发挥乡镇、街道、派出所和村居委会等基层组织的优势和作用,积极发展福利机构、志愿队伍、技术咨询等社会化服务,突出物联网、点式烟感报警器、简易自来水喷淋系统等科技应用,建立良性的居民家庭防火工作机制,进而提高广大群众自防自救能力。

4.4合理合法运用专项维修资金。

消防设施器材的维修保养需要动用专项维修资金,但专项维修资金是业主共同交存、属业主共同所有,其使用决定权在业主,需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,或者经由业主大会依法通过使用方案,再由县主管部门(住建)审核同意或向其备案后划转列支。但在实际操作中往往存在各种阻碍,如业主对消防安全认识不高、业务对物业存在矛盾、业主长期不在本地、审批手续繁琐等因素,造成专项维修资金难以得到保障,造成很多建筑消防设施彻底瘫痪、长期成摆设无法及时解决,根本原因是缺乏资金或者说有钱用不了。因此,街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主,或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主,同时在专项维修资金的审批程序和环节方面,既要确保专款专用又要化繁为简,以便尽快地启动维修基金,并将建筑内消防设施的维保经费纳入公共维修基金使用范围,为建筑内消防设施维保提供稳定的经费保障。

五、结束语

目前住宅小区仍然存在不少火灾隐患,要消除这些隐患,除了消防部门要加大监督管理职能外,住建、房产、公安、物业管理等单位和部门应当在政府的统一领导下密切配合形成部门联动,齐抓共管的合力,强化对住宅小区的物业单位的监督管理力度,加大对其的消防安全检查。



参考文献
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作者简介:文明金,男,现任海南省定安县公安消防大队级助理工程师(十一级),Tel: 13876383119



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